一周内两地官宣“取消公摊”，业内人士称“公摊不透明才是根本问题”
每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺
一周之内，两地先后官宣“取消公摊面积”。
12月17日，河北省张家口市发文明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
此前的12月12日，湖南省衡阳市亦发文明确，自2025年1月1日起商品房销售实行套内建筑面积计价。
《每日经济新闻》记者注意到，今年更早之前，广东肇庆和湖南湘潭等地就提出“取消公摊”。此外，包括广州、杭州、长沙和厦门等地，虽然未明确取消公摊，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等空间面积计算规则等方式提高实际得房率。
上海易居房地产研究院副院长严跃进12月18日通过微信接受每经记者采访时表示，取消公摊的操作并不意味着小区的规划建设要取消公摊部分，但对于购房者最为关心的房价和得房率等问题，这确实是实实在在的“取消公摊”。
“取消公摊也可以被理解为房地产发展新模式的重要组成部分。各地应结合其他相关内容综合推进，包括持续努力稳定房地产市场、结合交房即交证、现房和精装修交付等模式，以更好地提升购房者的幸福感，并真正促进购房品质的提升。”严跃进补充道。
从取消公摊面积的城市来看，目前多以三四线城市为主。
12月17日，河北省张家口市住房和城乡建设局等四部门联合发布关于印发《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，落实取消普通住宅和非普通住宅的标准相关政策，并取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
此前的12月12日，衡阳市自然资源和规划局等部门联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
相比之下，湘潭市在今年9月就已明确提出，房地产开发企业可以实行按住房套内面积（不含公摊面积）进行计价、宣传和销售的政策。
而肇庆则在今年5月出台“21条”措施促进房地产业高质量发展，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售，推动房地产开发企业依法规范，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。
每经记者在采访过程中了解到，对于一些实际得房率较低的房子而言，如果按照“套内面积计价”的方式购买，对部分购房者来说，相当于以更低的总价购得了相同户型的房产。然而在实际情况中，这一优势更多地取决于开发商愿意让利的程度。
此外，有些楼盘由于本身就是零公摊，实际得到的房屋面积甚至比建筑面积还要大，因此取消公摊面积政策对其购房总价并不会产生影响。
“虽然衡阳目前已经官宣取消公摊，并表示可以按照套内面积进行计价，但不同的开发商在执行层面可能还会存在一定的差异。”衡阳本地的房产中介小杨告诉每经记者：“政策是统一的，但实际的操作还是取决于开发商能够提供的优惠力度。”
据小杨介绍，衡阳目前多数新盘处于尾盘销售阶段，新开盘的项目并不多，开发商并不一定愿意给出很大折扣优惠。有的项目原本可以给出九五折优惠，但如果按照套内面积计价的话，开发商可能就会把折扣优惠收回去。
“从房价的角度来看，虽然可能存在将公摊部分的房价转移到套内面积计算的情况，但这样做会使房价呈现得更加直观。在当前的市场形势下，这一变化有望促使房地产企业降低售价。”
在严跃进看来，部分城市在实施按套内面积计价后，购房者签约面积即为实际入住面积，将有效解决以往“买大住小”的困扰，切实保障了购房者权益，真正做到“所购即所得”。
中原地产首席分析师张大伟则认为，目前市场上对所谓的“取消公摊”其实是存在误解的，实际上“取消公摊”与“按套内面积计价”完全是两码事，公摊面积很难真正意义上取消，公摊面积在一定程度上代表了生活品质。
“很多购房者之所以对公摊面积有所计较，是因为许多开发商在设计样板房时会把公摊面积做得很小，但实际交房时情况却并非如此。”张大伟指出，公摊面积的不透明性和前后不一致性，才是许多购房者面临的根本问题。
也有业内人士分析指出，无论商品房按套内面积计价还是按建筑面积计价，对购房整体成本的影响可能并没有想象中大，本质上是商品房价格计算方法的差异，对房价影响整体较小。但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少因信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。
“由于开发商的开发成本是既定的，如果按照套内面积来计算，一般会导致房屋单价上升。比如原来100万元买100平方米的房子，套内面积是75平方米，如果按建筑面积计算单价的话是10000元/平方米，按75平方米套内面积计算单价是13333元/平方米，购房者的购房款总额不会变，只是房屋单价的标签发生变化。”同策研究院研究总监宋红卫告诉每经记者，按套内面积计算单价可能会进一步强化房价上涨的预期。
宋红卫进一步分析称：“取消公摊面积符合购房者的利益诉求，有助于购房需求的释放以及高品质住房的打造，也是房地产行业进入到存量阶段后行业未来的发展方向。”
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